BREVE VADEMECUM
COS’E L’ATTO DI
COMPRAVENDITA O ROGITO?
La compravendita di una casa è un con- tratto con il quale viene trasferita una pro- prietà immobiliare a fronte di una somma di denaro.
ll contratto di compravendita, normal- mente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso I’A- genzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari).
LE IMPOSTE CHE SI APPLICANO ALLA COMPRAVENDITE IMMOBILIARE
La compravendita e soggetta a diversi tipo- logie di imposte:
– imposta di registro – imposta catastale
– imposta ipotecaria – IVA
CHE COS’È IL VALORE
CATASTALE?
Dal 2006 per le cessioni di immobili abita- tivi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la vi- sura catastale.
Questo valore si calcola sulla rendita ca- tastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se e prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.
QUALI IMPOSTE DEVE PAGARE L’ACQUIRENTE PRIVATO?
Le imposte che l’acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se e prima/seconda casa o abitazione di lusso.
IL VENDITORE PUÒ ESSERE:
1- un venditore privato se il venditore e
un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’im- posta di Registro da calcolare sul valore catastale:
• per la prima casa, pari al 2% del va- lore catastale, più le imposte cata- stale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad. (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale +100,00€;
• per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale, a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 50€/cad. (totale 100,00€).Comples- sivamente quindi, il 9% del valore catastale +100,00€.
2- una società di costruzioni o ristruttu- razioni che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori. In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:
• per la prima casa, I’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, ca- tastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€);
• per la seconda casa, I’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€);
• per un abitazione di lusso, I’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di re- gistro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€).
E IMPORTANTE SAPERE CHE NELLE COMPRAVENDITE…
Le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valo- re. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.).
La tassazione viene applicata non al “prez
zo” ma al “valore”. Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino o un prezzo inferiore a quello pattuito.
COME VERSARE
LE IMPOSTE PER
LA COMPRAVENDITA
Le imposte di registro, ipotecaria e cata- stale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il nota- io svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”.
L’IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versata direttamente all’impre- sa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell’Erario. QUALI REQUISITI DEVE AVERE L’ACQUIRENTE PER USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI
“PRIMA CASA”
Per poter usufruire delle agevolazioni “pri- ma casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:
• non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure possederlo ma a condizione che venga alienato en- tro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabi- lita 2016).
Unica eccezione è quando un compro- prietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
• l’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gra- tuito (come avviene in caso dl eredita o donazione);
• l’agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usu- frutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa;
• non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al mo- mento del rogito – di altra abitazione
situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto);
• avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
IL REQUISITO DELLA RESIDENZA NELLO STESSO COMUNE, VIENE SUPERATO
SE L’ACQUISTO VIENE EFFETTUATO:
a) nel comune dove si svolge l’attività;
b) nel comune dove ha sede o esercita l’at- tività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di
lavoro;
c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’ac- quirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.
Pertanto I’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.
Può infatti essere acquistata con le agevo- lazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto. L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescin- dere dai requisiti dell’acquirente.
Fonte: Articolo scritto da: Giuseppe Palombelli, fondatore di CasaNoi
