Una recente sentenza della Cassazione chiarisce un aspetto cruciale per il mercato immobiliare: la mancata conformità catastale non invalida automaticamente l’atto di compravendita. Ma attenzione: non tutto è così semplice. Dietro questa notizia si cela un tema molto più ampio e delicato, che riguarda le difformità urbanistico-catastali.
🔍 Il caso giudicato dalla Cassazione
Il 16 ottobre 2025 la Cassazione, con la sentenza n. 27531, si è pronunciata su una vicenda che riguarda un contratto preliminare di vendita. L’acquirente aveva chiesto l’esecuzione in forma specifica del contratto, ma nel frattempo erano emerse difformità catastali tra la situazione reale dell’immobile e le planimetrie depositate.
La Corte ha stabilito un principio importante:
L’incoerenza catastale non è causa di nullità dell’atto di trasferimento.
Ciò significa che anche in presenza di non conformità catastali, l’effetto traslativo – cioè il passaggio di proprietà – resta valido, a patto che vi sia una dichiarazione formale, anche se non veritiera, da parte del venditore.
🧾 Che cos’è la conformità catastale?
La conformità catastale è la corrispondenza tra:
- Lo stato di fatto dell’immobile (come è realmente costruito);
- La planimetria depositata al Catasto.
Dal 2010, l’art. 29 comma 1-bis della Legge 52/1985 prevede che ogni atto di trasferimento immobiliare debba contenere una dichiarazione del venditore (o un tecnico abilitato) che certifichi questa corrispondenza.
⚠️ Importante: la mancanza di questa dichiarazione comporta la nullità formale dell’atto, ma solo se è completamente assente. Se è presente, ma errata o mendace, l’atto resta valido.
⚖️ Il ruolo dei notai e la portata della sentenza
La Cassazione ha chiarito che il notaio ha solo un obbligo formale: deve accertarsi che ci sia una dichiarazione, non deve verificarne la veridicità.
👉 Di conseguenza, la nullità non scatta automaticamente in caso di difformità catastale, a meno che la falsità della dichiarazione non sia evidente o riconoscibile “ictu oculi”.
Esempio pratico:
- Se la planimetria catastale mostra un bilocale, ma l’immobile è un quadrilocale, e il notaio non si accorge, allora si può discutere di responsabilità civile, ma non di nullità dell’atto.
🏗️ Ma cosa succede con le difformità urbanistiche?
Qui il discorso cambia radicalmente.
Mentre la conformità catastale è un aspetto più formale, la conformità urbanistica riguarda il rispetto delle autorizzazioni edilizie: titoli abilitativi, concessioni, permessi a costruire, sanatorie, ecc.
💥 Una difformità urbanistica può avere conseguenze ben più gravi:
- Impossibilità di vendere l’immobile se non si riesce a regolarizzare;
- Contenziosi legali post-vendita tra acquirente e venditore;
- Sanzioni amministrative o demolizione delle parti abusive.
📌 E soprattutto: in caso di gravi abusi edilizi, l’atto di compravendita può essere nullo per impossibilità dell’oggetto.
🧠 Le due conformità non vanno confuse
È fondamentale non confondere i due piani:
| Tipo di Conformità | Riguarda… | Conseguenze se mancante |
|---|---|---|
| Catastale | Corrispondenza tra stato di fatto e planimetrie | Atto valido se c’è dichiarazione, anche non veritiera |
| Urbanistica/edilizia | Regolarità rispetto ai titoli abilitativi edilizi | Atto nullo se l’immobile è abusivo e non sanabile |
➡️ Quindi, mentre la Cassazione “salva” l’atto in caso di errori catastali, non dice nulla sulla regolarità urbanistica, che resta un pilastro imprescindibile per la validità dell’atto.
📉 Quali sono i rischi per l’acquirente?
Acquistare un immobile con difformità urbanistiche o catastali può comportare:
- Problemi con il mutuo (le banche non erogano finanziamenti su immobili non regolari);
- Impossibilità di ristrutturare o rivendere;
- Spese impreviste per sanatorie o pratiche edilizie;
- Rischio di cause legali contro il venditore.
👉 Ecco perché una due diligence tecnica è oggi più importante che mai.
🧩 Cosa devono fare gli agenti immobiliari?
Chi opera nel settore deve assumere un ruolo proattivo per tutelare sia il venditore che l’acquirente:
- Verificare in fase preliminare la conformità urbanistica (titoli edilizi, eventuali abusi);
- Richiedere la planimetria catastale aggiornata e confrontarla con lo stato di fatto;
- Informare chiaramente il cliente (soprattutto l’acquirente) sui rischi di una compravendita senza conformità;
- Collaborare con tecnici abilitati per redigere un’attestazione di conformità corretta.
✅ La buona notizia: la vendita si può comunque concludere
Nonostante i problemi catastali, la vendita non si blocca automaticamente. Questo è un messaggio rassicurante per molti operatori, soprattutto in contesti dove piccoli errori catastali sono frequenti (muri spostati, verande chiuse, ecc.).
Tuttavia, è importante non abbassare la guardia: la regolarità urbanistica è un’altra cosa e va verificata con attenzione.
📚 Conclusioni
La sentenza 27531/2025 della Cassazione offre un importante chiarimento tecnico-giuridico:
- La conformità catastale è necessaria solo in termini formali;
- L’atto resta valido anche con planimetrie sbagliate, se la dichiarazione è presente;
- Non si estende questo principio alla conformità edilizia, che resta condizione fondamentale per la validità dell’atto.
📌 In sintesi: l’atto è valido, ma l’immobile potrebbe non essere regolare.
