Difformità urbanistiche e catastali: cosa sono, perché bloccano la vendita e come risolverle prima che sia troppo tardi
Vendere casa non significa solo trovare un acquirente.
Significa anche — e soprattutto — avere una casa “in regola” dal punto di vista urbanistico e catastale.
Ogni mese, decine di trattative saltano sotto al peso di una veranda abusiva, di un bagno mai dichiarato o di una planimetria sbagliata.
E il problema più grande? Quasi nessun proprietario ne è consapevole prima di firmare il compromesso.
In questo blog ti spiego cosa sono le difformità, perché sono pericolose e come risolverle prima che blocchino la vendita della tua casa.
🔎 Cosa sono le difformità urbanistiche e catastali?
🔸 Difformità catastali
Sono discrepanze tra lo stato di fatto dell’immobile (com’è realmente oggi) e la planimetria depositata al Catasto.
Esempi tipici:
- Muri interni spostati (ma non aggiornati sulla piantina)
- Verande chiuse non rappresentate
- Ampliamenti interni non comunicati
🔸 Difformità urbanistiche
Sono irregolarità edilizie rispetto ai permessi rilasciati dal Comune (licenza edilizia, concessione, SCIA, ecc.).
Esempi:
- Costruzioni non autorizzate
- Variazioni fatte senza titolo edilizio
- Abusi edilizi “storici” mai sanati
⚠️ Quali problemi creano?
✅ Le difformità catastali:
- Non rendono nulla la vendita, ma possono rallentarla.
- Devono essere dichiarate e corrette prima del rogito.
- Il notaio può chiedere una dichiarazione di conformità, che va redatta da un tecnico.
❌ Le difformità urbanistiche:
- Possono bloccare o invalidare la vendita.
- Non permettono di rogitare se l’immobile ha abusi gravi o insanabili.
- Impediscono l’erogazione del mutuo all’acquirente.
- Espongono il venditore a richieste di risarcimento o cause legali.
👉 In altre parole: se la tua casa ha difformità urbanistiche serie, venderla è quasi impossibile (almeno legalmente).
🧠 Perché molti proprietari non sanno di avere una casa non in regola?
Perché nessuno glielo dice fino all’ultimo momento.
Molti immobili sono frutto di modifiche fatte nel tempo, magari “alla buona”, in buona fede, senza passare per pratiche edilizie.
E quando si decide di vendere, si pensa che basti “fare qualche foto, pubblicare un annuncio e aspettare visite”.
Ma oggi il mercato è cambiato.
Gli acquirenti sono più informati, i notai più rigorosi, e le banche più selettive.
📑 Come sapere se la tua casa è in regola
✅ Ecco cosa serve controllare:
- Planimetria catastale aggiornata
- È fedele alla realtà? Le stanze corrispondono?
- Titolo abilitativo originario (concessione, licenza, permesso a costruire)
- Tutto quello che è stato costruito risulta approvato?
- Permessi per eventuali modifiche nel tempo
- Sono stati fatti lavori interni? È stata chiusa una veranda? Spostato un tramezzo?
- Accesso agli atti presso il Comune
- Documento essenziale per verificare lo storico edilizio dell’immobile.
- Relazione tecnica di conformità (RTC)
- Redatta da un geometra, architetto o ingegnere abilitato. Molto spesso oggi è richiesta per la stipula.
🛠️ Come risolvere eventuali difformità
Dipende dal tipo di irregolarità:
- Catastale 👉 si può sistemare con una variazione catastale (pratica DOCFA).
- Urbanistica minore 👉 si può sanare con una CILA in sanatoria.
- Abusi edilizi gravi o insanabili 👉 più complesso. Servono verifiche, richieste di sanatoria, o talvolta demolizione.
🔧 In ogni caso è fondamentale agire prima di mettere la casa in vendita.
🎯 I vantaggi di vendere un immobile in regola
✅ Rogito più veloce
✅ Trattativa più fluida
✅ Nessuna sorpresa dell’ultimo minuto
✅ Possibilità di attrarre acquirenti che acquistano con mutuo
✅ Più autorevolezza e valore percepito
💼 Cosa facciamo noi per aiutarti
Se vuoi vendere senza rischi, senza ritardi e con serenità, ti offriamo un servizio di verifica documentale completa:
✔️ Controllo conformità urbanistica e catastale
✔️ Accesso agli atti e visure
✔️ Relazione tecnica semplificata
✔️ Consulenza su eventuali sanatorie necessarie
📲 Scrivici o chiamaci prima ancora di fare le foto o pubblicare un annuncio.
Una casa ben documentata è una casa che si vende meglio. Sempre.
🔚 Conclusione
Oggi il vero valore di una casa non è solo nei metri quadri o nella vista…
È nella certezza che si possa vendere davvero.
Una difformità può sembrare “una sciocchezza” — fino a quando non blocca una trattativa da 200.000€.
🔎 Verifica prima. Vendi meglio.
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