Di Antonello Alfonso | Zerosettenove – Agenzia Immobiliare Alghero
Se giri per Alghero e guardi i portoni chiusi, i volet abbassati, le cassette della posta arrugginite, ti viene spontanea una domanda: perché ci sono così tante case vuote in una città dove trovare un appartamento in affitto è diventato quasi impossibile?
Non è un paradosso. È il risultato di un sistema che da anni non funziona — e che nessuno ha ancora avuto il coraggio di riformare davvero.
Il problema: case sfitte e famiglie senza casa
In Italia esistono oggi quasi 10 milioni di abitazioni lasciate volutamente sfitte. Non perché i proprietari non vogliano guadagnare. Ma perché hanno paura.
Paura di chi non paga. Paura di non riuscire a recuperare l’immobile. Paura di ritrovarsi in un contenzioso che dura anni, con spese legali che si accumulano e nessuna certezza sul quando potranno tornare in possesso di ciò che è loro.
Ad Alghero, come nel resto della Sardegna turistica, il problema è amplificato da un altro fattore: molti proprietari hanno scelto di convertire i propri immobili in affitti brevi stagionali — più redditizi, più controllabili, più sicuri. Il risultato è che il mercato delle locazioni residenziali si è progressivamente svuotato, e chi cerca casa per viverci tutto l’anno — lavoratori, famiglie, giovani coppie — si trova davanti a un’offerta ridottissima e canoni che salgono ogni anno.
I dati FIAIP parlano chiaro: nel 2025 i canoni di affitto in Italia sono aumentati mediamente del +7%, con una crescita del 3% nel numero di contratti. La domanda c’è, l’offerta no.
La radice del problema: una legge vecchia che non tutela il proprietario
La normativa italiana sulle locazioni residenziali risale nella sua struttura alla Legge 431 del 1998 — quasi trent’anni fa. Un’epoca in cui non esistevano smartphone, Airbnb non era nemmeno un’idea, e il mercato del lavoro era completamente diverso.
Da allora il mondo è cambiato. La legge, no.
Il proprietario che decide di mettere casa in affitto a lungo termine si trova oggi in una posizione di forte svantaggio:
- Tempi di sfratto biblici: in caso di morosità, recuperare l’immobile può richiedere anche 2-3 anni, tra udienza, sentenza ed esecuzione. Nel frattempo il proprietario non percepisce il canone e non può rientrare in casa.
- Costi legali alti: avviare una procedura di sfratto costa, tra avvocati, ufficiali giudiziari e spese di tribunale, diverse migliaia di euro.
- Nessuna garanzia sul canone non pagato: anche quando il tribunale dà ragione al proprietario, recuperare i soldi dall’inquilino moroso è spesso impossibile.
- Contratti rigidi: le tipologie contrattuali disponibili sono poche e poco flessibili rispetto alle nuove esigenze di mobilità lavorativa e abitativa.
Il risultato è che chi possiede un immobile fa una semplice valutazione del rischio — e spesso sceglie di non affittare, oppure di affittarlo solo per periodi brevi.
Cosa chiede FIAIP: revisione strutturale, non toppe
La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP), di cui faccio parte come associato, ha posto questo tema al centro del dibattito istituzionale con chiarezza e con dati concreti.
Il presidente nazionale FIAIP Fabrizio Segalerba, presentando il Report FIAIP Monitora Italia 2025 al Senato, ha dichiarato che è necessario avviare una stagione di revisione della normativa sulle locazioni, per adeguare gli strumenti giuridici agli attuali standard del mercato — garantendo equilibrio tra diritti dei proprietari e tutela degli inquilini.
La proposta FIAIP non è di penalizzare gli inquilini. È di rimettere in equilibrio un sistema che oggi è sbilanciato in modo tale da scoraggiare l’offerta. Più tutele per il proprietario significano più case sul mercato. Più case sul mercato significano canoni più accessibili per chi cerca casa.
È logica economica elementare: l’offerta si contrae quando il rischio è troppo alto.
FIAIP chiede in particolare:
- Strumenti giuridici più rapidi in caso di morosità, per ridurre drasticamente i tempi di recupero dell’immobile
- Contratti più flessibili per rispondere alle nuove esigenze abitative (mobilità lavorativa, famiglie in transizione, giovani che non vogliono vincoli lunghi)
- Incentivi fiscali strutturali per chi sceglie di affittare a lungo termine anziché a breve
- Il coinvolgimento degli agenti immobiliari come presidio di legalità e garanzia per entrambe le parti
Su quest’ultimo punto, FIAIP è stata esplicita: l’agente immobiliare non è un optional, è una figura che tutela venditore e acquirente, proprietario e inquilino. Escluderlo dalla filiera — come spesso avviene nelle locazioni private dirette — significa moltiplicare i rischi per tutti.
Il caso Alghero: tra overtourism e desertificazione residenziale
Ad Alghero la questione ha una dimensione ulteriore. Siamo in una città turistica, con una pressione stagionale molto alta e un patrimonio immobiliare che negli ultimi anni si è spostato sempre più verso la locazione breve.
Non è sbagliato in sé. Il mercato degli affitti brevi ha creato reddito per molte famiglie e ha valorizzato immobili che altrimenti sarebbero rimasti inutilizzati. Ma quando l’equilibrio si rompe — quando le case per residenti spariscono dal mercato — il problema diventa sociale.
I lavoratori stagionali non trovano dove stare. Le famiglie che vogliono trasferirsi ad Alghero non trovano appartamenti a prezzi sostenibili. I giovani locali che cercano la prima casa in affitto si trovano di fronte a un’offerta quasi inesistente.
La soluzione non è vietare gli affitti brevi, come alcune Regioni stanno cercando di fare con risultati discutibili. FIAIP lo dice chiaramente: limitare le locazioni brevi non risolve il problema abitativo. Le esperienze in altre città europee dimostrano che i divieti non aumentano l’offerta residenziale — semmai spostano il mercato nell’irregolarità.
La soluzione vera è rendere conveniente e sicuro affittare a lungo termine. E per farlo serve una legge diversa.
La mia esperienza sul campo
In vent’anni di lavoro ad Alghero ho visto questa trasformazione avvenire gradualmente. Ho parlato con decine di proprietari che avrebbero voluto affittare la loro casa a una famiglia, ma hanno scelto di non farlo — o di usarla solo per la stagione estiva — perché il rischio era troppo alto.
Conosco proprietari che aspettano da due anni di rientrare in possesso di un appartamento occupato da un inquilino che non paga. Conosco famiglie che cercano casa in affitto da mesi senza trovare nulla di adeguato al prezzo giusto.
Non è un problema di cattiveria o di avidità. È un problema di sistema.
Finché la legge non cambia, finché non si dà al proprietario la certezza di poter recuperare il proprio immobile in tempi ragionevoli in caso di inadempimento, il mercato delle locazioni residenziali resterà bloccato. E le case rimarranno vuote, mentre le famiglie cercano senza trovare.
Serve coraggio legislativo
Il tema della casa è tornato al centro del dibattito politico. È un segnale positivo. Ma serve andare oltre le misure emergenziali — un sussidio qui, un tetto ai canoni là — e affrontare la questione alla radice.
Servono contratti più flessibili. Procedure più rapide. Tutele reali per chi mette a disposizione il proprio patrimonio privato al servizio di chi cerca casa.
FIAIP ha già fatto la sua parte: dati, proposte, presenza istituzionale. Ora tocca al legislatore.
Nel frattempo, se sei un proprietario e stai valutando cosa fare con il tuo immobile — se affittarlo, come farlo, con quali garanzie — sono qui per aiutarti a prendere la decisione giusta. Con la testa e con i numeri.
Antonello Alfonso Consulente immobiliare | Zerosettenove – Alghero 📞 329 244 5442 | www.zerosettenove.com
